Kota Depok | antarwaktu.com – Kreditur yakni pihak atau perorangan, perusahaan, lembaga keuangan, atau pemerintah, yang memberikan pinjaman, pembiayaan, atau memiliki hak tagih atas uang, barang, maupun jasa kepada pihak lain yang disebut debitur. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU), kreditur adalah orang yang memiliki piutang karena perjanjian atau undang-undang yang dapat ditagih melalui pengadilan.
Seperti halnya dengan peralihan hak milik atas tanah yang masih terikat Hak Tanggungan (HT) dari perorangan ke badan hukum tidak bisa dilakukan sembarangan. “Selama utang belum lunas, tanah tersebut tetap berada dalam penguasaan hukum kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan,” ujar Guru Besar Fakultas Hukum Unissula Semarang Prof. Dr. Bahtiyar Efendi, S.Pd., S.H., M.M., M.H.,dalam kajiannya tentang kepastian hukum perlindungan kreditur dalam pengalihan hak milik atas tanah yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan.
Dijelaskannya, debitur tidak dapat melakukan pendaftaran pelepasan hak milik atas tanah kepada pihak lain, termasuk badan hukum, tanpa menyelesaikan tanggung jawab pelunasan piutangnya terlebih dahulu kepada kreditur.
“Setelah didaftarkan, objek tanah sebagai jaminan HT kemudian oleh Kantor BPN dibuatkan buku-tanah Hak Tanggungan. BPN juga mencatatnya dalam buku-tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan. Kedudukan hak kreditur sebagai pemegang HT ini ditegaskan dalam Pasal 14 ayat (4) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah,” jelas Prof. Dr. Bahtiyar.
Ia juga menyebutkan, dalam pasal tersebut disebutkan, kecuali apabila diperjanjikan lain, sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
Namun, hal itu tidak berarti debitur bebas mengalihkan tanahnya. Berdasarkan Pasal 7 dan Penjelasan Pasal 7 UU Hak Tanggungan, pasca terbitnya HT, hak kreditur melekat terhadap hak milik tanah. “Artinya, sekalipun debitur melakukan pelepasan hak milik melalui jual beli atau perbuatan pengalihan lainnya, hal itu tidak menghapus hak pemegang HT atas tanah tersebut,” ucap Prof. Dr. Bahtiyar.
Berdasarkan Pasal 11, Pasal 13, dan Pasal 14 UU Nomor 4 Tahun 1996, debitur sebagai pemberi HT wajib memperjanjikan dan menjamin bahwa dirinya tidak dapat melepas tanah yang terikat HT kepada pihak ketiga.
Debitur juga harus menjamin objek tanah sebagai jaminan HT tetap berada di bawah kuasa kreditur dan tidak dapat dilakukan perbuatan pengalihan hak selama piutang belum dilunasi. “Selama debitur belum melunasi piutangnya kepada kreditur, maka tanah milik debitur yang dijaminkan sebagai objek jaminan HT tetap dipegang oleh pemegang HT,” papar Prof. Dr. Bahtiyar.
Mekanisme pengalihan hak milik atas tanah yang dijaminkan HT harus melalui roya. Roya baru dapat dilakukan kepada pihak lain ketika piutang debitur telah lunas. Dengan kata lain, debitur baru dapat mengalihkan hak milik atas tanah yang dijaminkan sebagai objek HT ketika Hak Tanggungan telah hapus.
Pasal 18 UU Nomor 4 Tahun 1996 menyebutkan Hak Tanggungan hapus karena:
- Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan
- Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan
- Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri
- Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan
Hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan tersebut oleh pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan. “Persoalan ini nyata terjadi pada Yayasan Pengembangan Ilmu Kota Cirebon. Untuk keperluan pendaftaran akreditasi perguruan tinggi miliknya, objek tanah perguruan tinggi tersebut harus berstatus hak milik atas nama Yayasan,” tukasnya.
Sementara itu, sertipikat hak milik atas lahan perguruan tinggi tersebut tengah dijaminkan sebagai jaminan Hak Tanggungan di salah satu Bank di Kota Cirebon. Sertipikat yang dijaminkan tersebut bukan atas nama Yayasan, melainkan atas nama perorangan. “Pihak BPN Kota Cirebon yang dimintai pandangan menyampaikan, tanah milik Yayasan tersebut dapat diubah status kepemilikannya dari perorangan menjadi atas nama Yayasan ketika pihak pemegang HT bersedia akan adanya proses balik nama sertipikat tersebut,” paparnya.
Debitur pun kemudian mencari Bank lain untuk mengajukan kesediaan tersebut. Di bank lain hal itu disetujui, sehingga debitur mengalihkan piutangnya kepada bank lain tersebut agar proses balik nama sertipikat perorangan menjadi sertipikat hak milik atas nama Yayasan dapat dilakukan.
Meski dalam praktik hal tersebut dapat dilakukan, dasar hukum serangkaian perbuatan hukum ini belum diatur secara tegas dalam UU Nomor 4 Tahun 1996. Akibatnya, kesepakatan kreditur sebagai dasar hukum balik nama hak atas tanah juga tidak memiliki jaminan terhadap perlindungan hukum bagi pihak kreditur.
Kreditur berisiko dirugikan ketika debitur menyalahgunakan kesediaan kreditur tersebut untuk menguntungkan dirinya sendiri, misalnya melakukan penggelapan sertipikat, pemalsuan sertipikat, atau Perbuatan Melawan Hukum lainnya.
“Karena itu, kesepakatan kreditur perlu diperkuat sebagai dasar hukum yang sah dalam perubahan hak milik atas tanah yang masih terikat Hak Tanggungan dari perorangan ke badan hukum, agar tidak menimbulkan sengketa kepemilikan aset dan ketidakpastian hukum atas objek jaminan HT,” pungkasnya.
MAUL
